“年之内总量估计提升1亿平方米，这一经营规模针对中国高档仓储物流市场来讲无疑是标志性事件。”近日，戴德梁行中国区文旅地产部执行总裁苏智渊向《中国经营报》记者说，在今年的二季度，中国高档仓储物流市场总量达9497万平方，对比一季度增加了481万平方，总体市场主要表现稳定,冷链物流。

　　不过随着线下推广餐馆及商场超市零售运营逐渐修复常态化，食品类预制菜供不应求，推动预制构件菜品的市场需要量提高。在多温库与中央大厨房、食品工业结合的模式中，达到食品类储存的需求与此同时需确保安全生产及食品类新鲜程度，这就导致中国冷链物流领域踏入飞速发展环节,大型冷库。

　　戴德梁行公布的《中国货运物流冷库——冷室内空间迈入发展趋势风潮》汇报(下称“《报告》”)觉得，不久将来，中国冷库市场预估即将迎来更多仓储物流室内空间供货，这不但可以满足生鲜食品产品的存储和分销商要求，与此同时亦顺从易腐烂类药业的贮藏需求。“能够在预知的将来，由于日益增长的市场需求与日益健全基础设施，中国冷库项目投资都将继续升温。”

　　华东区领先高档仓储物流市场

　　戴德梁行数据表明，华东区做为全国最大的高档仓储物流市场，占据了全国各地总量的36%上下，做到约3400万平方。次之为华北区的约2700万平方、华南区的约1300万平方、西南区的约1200万平方，及其华中区的约900万平方,冷链配送。

　　从租金角度观察，全国高端仓储物流市场均值租金为33.1元/平米·月。在其中，租金最高的是华南区，租金做到38.4元/平米·月，次之为华东地区，租金大约为37.9元/平米·月，华北区、华中区和西南区租金各自大约为30.4元/平米·月、26.4元/平米·月和26.1元/平米·月。

　　但从空置率方面看，全国高端仓储物流市场均值空置率为15.9%，华东地区空置率比较低，仅是12.4%。

　　在苏智渊来看，供给量大、租金高、空置率低华东区高档仓储物流市场仍然是投资者重点关注的，供求两旺的浙江地区买卖也更活跃性,冷链仓储。

　　除此之外，上海一直是华东区高档仓储物流市场的关键。戴德梁行数据表明，在今年的三季度，上海高标准库房市场均值租金同比微降0.65%，至47.8元/平米·月；市场空置率环比上升4.98个百分点至10.6%。

　　不过随着环沪地域加工制造业企业复工复产，加工制造业要求平稳提升，上海及昆山市区域的供货焦虑不安且租金比较高，租赁户为控制成本迁出至浙江省嘉兴市、江苏苏州所辖的上海和常熟市等县市级地区。

　　据戴德梁行数据统计，江苏高标准库房市场均值租金同比小涨0.18%，至34.1元/平米·月；市场空置率环比上升2.17个百分点至12.00%。浙江高标准库房市场均值租金同比微降0.59%，至35.7元/平米·月；市场空置率环比上升1.04个百分点至14.70%。“将来，华东地区高标准库房市场供给量为1774万平方，浙江和江苏供给量分别是708九阳581万平方。”

　　值得一提的是，伴随着中国居民收入水平不断提升，消费者对于食品种类、品质、营养成分及其口感的多元化消费市场也明显提升，而新鲜食品类必须通过冷藏或冷冻的形式进行运送、生产加工、存储和分销。在充沛的交易需求驱动下，在我国冷链物流领域正踏入飞速发展环节。

　　对于此事，苏智渊觉得，受在今年的四季度电商促销高峰期危害，预估华东区总体高标准库房货运物流市场要求短时间将拉涨，空置率有希望减少。冷库更新改造要求展现充沛趋势，总体冷链物流要求依然会维持提高。

　　冷链物流项目投资继续升温

　　纵览在我国高档仓储物流市场，冷库升级改造冷链物流要求是极具前景的细分行业之一。

　　中国物流与采购委员会冷链物流专业委员会和智研咨询联合发文的数据表明，中国冷链物流领域已实现了两位数增长。2020年，市场经营规模做到4150亿人民币，同比增加22.38%。“充分考虑未来发展潜力，中国冷链物流行业市场经营规模预估到2025年将进一步提高至8970亿人民币。”

　　另据物联云仓数据统计，在关注的重点北京、上海、深圳市、广州、武汉、成都和重庆等国内7座城市里，冷库总量最大的一个上海做到90.23万平方，其次广州和北京。

“由于对这类室内空间的不断要求，大家预估能够租用室内空间紧缺会导致一些市场的租金发生增涨。”《报告》分析认为，促进中国冷链物流市场发展的因素很多，主要包含顾客消费力的提高，食品类安全防范意识的提升，食材确保的不断高度重视，个性化服务的需求提升，药品运输、存储和派送要求日益提高等。

　　《报告》表明，现阶段上海市的冷库空置率为 5.5%，在相关7座城市里是最低。未来展望2023年，7座城市预计有将近80万平方米的高品质冷链物流仓储物流室内空间进入市场。“由于对这类室内空间的不断要求，大家预估绝大多数供货要被去化，而且由于可以用租用空间不足，高品质冷链物流仓储物流室内空间租金会增加。”

　　新闻记者留意到，为减少冷库设施设备能耗和二氧化碳排放，实行进一步对策以实现“碳排放交易”尤为重要。

“冷库是一项十分能耗工程项目，冷库设备上60%~70%的电能用以致冷。”《报告》强调，在扩张冷链物流体量的与此同时，务必运用已有的、最有效新能源技术和全球气候变暖潜力值相对较低的冷媒，来尽量减少对气侯产生的影响。